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凶宅定義是什麼?賣房時隱瞞凶宅資訊涉及詐欺刑責?

 

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凶宅定義是什麼?賣房時隱瞞凶宅資訊涉及詐欺刑責?

 

Q.凶宅定義是什麼?
A.「凶宅」是指房屋內曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形。

 

Q.非自然身故發生在社區非專有部分的公共區域,住戶的房屋會成為凶宅嗎?
A.通常不會。如果是公寓大廈、社區發生的非自然身故,原則上限於發生地點在主建物及附屬建物的專有部分才會被定義為凶宅;至於非自然身故發生在非專有部分的情形(例如社區中庭、走道等公共區域或外部之防火巷),通常不會被定義為凶宅。例如自殺或凶殺案發生在社區中庭,樓上各住戶不會因此被定義為凶宅(但如果該發生事故的公共區域地點與某住戶緊密臨接,該住戶房是否構成凶宅,在認定上可能會有爭議)。

內政部所發布「不動產說明書應記載及不得記載事項」當中,關於凶宅的應記載事項是:「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,若有,應敘明。」,只有在「專有部分」發生的非自然身故才需要記載。

以臺灣高等法院 108 年上易字第 1374 號刑事判決為例,該案被告出售房屋時,沒有告知買方該房屋外的非專有部分曾發生工人墜地死亡的意外且遺體曾借道經過房屋的事實,遭檢察官依詐欺罪嫌起訴,但法院認為工人墜地死亡地點是在屋外非專有部分的公共區域,且遺體曾借道經過房屋,並不是法律上或契約上的必要說明事項,所以縱使被告否認或隱匿這些事實,也不能認為是對買方施用詐術,因此判決被告無罪確定。

 

Q.單純消極不告知凶宅,沒有積極說謊,能說是詐欺嗎?
A.司法實務見解向來認為,刑法詐欺罪的「詐術」,包含故意隱瞞交易重大事項。所謂交易重大事項,是指足以影響承買人承買意願及交易價格的事項而言,例如房屋是凶宅、海砂屋、漏水等嚴重影響房價及買方承買意願的瑕疵,都算是交易重大事項。例如臺灣高等法院108年上易字第1240號刑事有罪確定判決可供參考。


※參考裁判: 
臺灣高等法院108年上易字第1240號刑事判決
按刑法第339 條第1 項所謂之詐術,並不以欺罔為限,即利用人之錯誤而使其為財物之交付,亦足當之。此所稱詐術行為,不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限,其因消極之隱瞞行為,致被害人陷於錯誤,亦包括在內。若行為人有不法所有之意圖,而故意隱瞞部分事實,致被害人陷於錯誤,行為人則於相關行為過程中伺機牟取財物或不法利益,該消極之隱瞞行為,自屬詐術行為之一種。故具有告知義務,而事實上隱匿不告知,致對方陷於錯誤而交付財物,亦可成立詐欺罪。又依一般交易通念,承買人對交易標的房屋是否曾發生兇殺、自殺致死之情事,甚為重視,有無上開情事非但影響房屋之交易價格,亦影響承買人之承買意願,為至關重要之交易事項,出賣人就此足以影響承買人承買意願及交易價格之交易重大事項,對有意承買房屋之人,自負有告知義務。查被告為本案房屋出賣人,就本案房屋為凶宅而足以影響告訴人承買意願及交易價格之交易重要事項,本負有告知義務,自應將此事項據實完整揭露告知且告訴人鄭○○於原審審理時亦明確證稱若知悉本案房屋為凶宅,其即無意願承購等語(見原審卷第201 頁),詎被告竟故意隱瞞不告知此事項,致告訴人誤信本案房屋確無此影響承買意願及交易價格之凶宅事由存在,因此陷於錯誤而交付財物,被告顯具詐欺取財之主觀犯意及客觀行為無訛,其詐欺取財犯行,至堪認定。


臺灣高等法院 108 年上易字第 1374 號刑事判決
按消極的犯罪,必以行為人在法律上具有積極的作為義務為前提,此種作為義務,雖不限於明文規定,然須就法律之精神觀察,有此義務時,始能令負犯罪責任(最高法院31年上字第2324號判例參照)。故是否具有法律上之告知義務,並非就公序良俗之評價標準或基於倫理、道德、宗教、社會等理由而認定之防止或作為義務,均可認於法律上即負有告知義務,且衡酌兇宅非屬法律名詞,僅屬一般民間或不動產買賣俗稱之用語,現行地政相關法令亦無明確定義,其因個人主觀、心理、宗教信仰不同而有不同認知,一般而言,係指於建築改良物之「專有部分(包括主建物及附屬建物)」,曾發生兇殺或自殺死亡之事實(即事發於專有部分內),並不包含於非專有部分(例如社區中庭、走道等公共區域或外部之防火巷)發生非自然身故之情狀,縱被告未告知本件系爭房屋外之非專有部分曾有工人墜地而意外死亡之結果,並未違反一般交易常習關於凶宅之告知義務,尚難遽推論為認定被告有罪之補強證據,是被告所為在法律上(包括法律定有明文及依法律行為而負防止之義務者)無告知義務,自非以詐欺罪相繩。

 

※參考法條:

【刑法第339條】

Ⅰ意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。

Ⅱ以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同。

Ⅲ前二項之未遂犯罰之。

本文係依據當時之法律及相關實務見解所撰寫,但隨著時空環境變遷,法令本身可能修改、新增或廢止,司法實務見解也可能改變或不再適用,且不同個案的事實多少都存有差異,而在訴訟上不同當事人所掌握的證據多寡等因素都可能影響訴訟勝敗。因此本文僅供參考;若您有法律問題,建議仍應依據個案具體事實,親自諮詢律師,以確保自身權益。
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